Nadie te puede dar el precio exacto de una reforma por teléfono o mirando cuatro fotos. Quien lo hace, está adivinando, y normalmente adivina por lo bajo para captar el encargo. Lo que sí se puede dar es una horquilla realista y, sobre todo, explicar qué la mueve. Eso es lo que vas a encontrar aquí.
Hablamos de reforma integral: se toca todo: instalaciones, baños, cocina, suelos, carpintería y pintura. Una reforma parcial (solo cocina y baño, por ejemplo) es otra cuenta, más pequeña y más difícil de estandarizar.
La horquilla en Madrid, por calidades
Para una reforma integral, Madrid en 2026 se mueve entre ~675 y ~1.200 €/m². En un piso de 120 m² útiles, eso es la diferencia entre unos 81.000€ y unos 146.000€. La distancia entre los dos extremos no es el capricho del reformista: es el nivel de acabado y cuánto se mueve la distribución.
| Calidad | €/m² | 120 m² útiles | Qué incluye |
|---|---|---|---|
| Básica | ~675€ | ~81.000€ | Acabados sencillos, se mantiene la distribución. |
| Media | ~875€ | ~105.000€ | Buen estándar, alguna mejora de distribución. |
| Alta | ~1.200€ | ~146.000€ | Calidades altas, cambios de distribución, carpintería a medida. |
Por debajo de ~675 €/m² en una integral, sospecha: o no entra todo, o el presupuesto está incompleto y llegarán los "imprevistos". Por encima de ~1.200 €/m² ya estamos en interiorismo y materiales de gama alta, que es una decisión legítima, pero es una decisión, no una necesidad.
Dónde va el dinero
Mucha gente cree que reformar es "alicatar y pintar". Lo vistoso, lo que se ve en las fotos del antes y el después, es en realidad la parte pequeña de la factura. El grueso se lo lleva lo que no se ve.
Instalaciones y albañilería juntas se llevan más del 40% de la obra. Son las tuberías, el cuadro eléctrico, las regatas en las paredes, los escombros que bajan por la escalera. Por eso un piso de los años 70 con la instalación original cuesta bastante más de reformar que uno ya actualizado, aunque por fuera parezcan iguales. La cocina y los baños concentran otro tercio: ahí es donde más se nota subir de calidad.
La pregunta no es "¿cuánto cuesta la reforma?". Es "¿qué hay detrás de las paredes de este piso en concreto?".
Reforma con Órbita
Un rango orientativo primero, el precio cerrado después de la visita.
Cuéntanos qué quieres reformar. Te damos una horquilla para decidir y, tras la visita técnica, un precio cerrado por escrito. Un solo interlocutor, pagos por hitos.
Lo que de verdad mueve el presupuesto
Dos pisos del mismo tamaño y la misma calle pueden costar 30.000€ de diferencia. Estos son los factores que explican casi toda esa distancia, y los que un técnico mira antes de dar un número:
- El estado de las instalaciones. Una instalación eléctrica de hace 40 años hay que rehacerla entera. La fontanería igual. Es la partida que más se dispara cuando el piso no se ha tocado.
- Mover agua. Cambiar un baño de sitio o abrir uno nuevo depende de dónde estén los bajantes. A veces es sencillo; a veces obliga a soluciones caras o directamente no se puede.
- Tirar tabiques. "Lo dejamos diáfano" suena fácil. Si el muro es de carga, hay que meter una viga, calcularla y pasar por un visado. Eso es dinero y semanas.
- La finca. Un quinto sin ascensor, una comunidad con normas estrictas de horarios y escombro, un edificio protegido: todo eso encarece la logística sin que cambie ni un metro del piso.
- El nivel de acabado. El mismo baño puede costar 4.000€ o 12.000€ según griferías, sanitarios y alicatado. Aquí es donde tú decides cuánto gastar.
- Los metros. Obvio, pero conviene recordarlo: el coste escala con la superficie, aunque el €/m² baja un poco en pisos grandes.
"Orientativo" no es lo mismo que "cerrado"
Un rango como el de arriba sirve para una cosa concreta: decidir si la operación tiene sentido antes de meterte. No sirve para firmar una obra. El precio cerrado solo sale de que alguien pise el piso y mire todo lo de la lista anterior.
Y aquí va el consejo más útil de todo el artículo: desconfía de quien te cierra un precio sin haber visto el piso. O se ha curado en salud inflando el número (pagas de más), o te lo ajustará a mitad de obra con "han salido cosas" (pagas de más, y con disgusto). Un presupuesto bueno es detallado y aburrido: partida por partida, con mediciones.
Si compras para reformar: cierra el precio antes de firmar
El error más caro no es elegir mal al reformista. Es el orden. Lo habitual es firmar la compra y luego empezar a pedir presupuestos, cuando ya estás agotado, sin margen y con prisa por mudarte. Así es como un conocido "que conoce a uno que reforma" acaba llevándose una obra sin proyecto ni precio cerrado.
El orden que ahorra dinero y disgustos es el contrario: visita técnica y precio cerrado antes de comprar. Cuando firmas, ya sabes cuánto te va a costar dejarlo como quieres. Y si encaja, compra y reforma se pueden financiar en una sola operación: nosotros preparamos el expediente técnico (plano, mediciones, presupuesto y diseño 3D) para que tu banco lo valore. La hipoteca la gestiona tu banco o tu bróker, no nosotros: no somos intermediarios financieros.
Cuatro errores que disparan la cuenta
Cambiar de idea a mitad de obra
Cada cambio sobre la marcha cuesta más que si estuviera en el proyecto desde el principio. Decide en papel, no con la obra abierta.
Elegir por el presupuesto más barato
El más barato suele ser el menos detallado. No es que cueste menos: es que aún no te han contado lo que falta.
Olvidar proyecto, licencia y dirección de obra
Son ~4% del total y la gente los descuenta para "ahorrar". Es justo lo que evita las multas y los líos con la comunidad.
Subestimar lo que no se ve
Instalaciones y albañilería son el 40% de la obra. Si el presupuesto pasa de puntillas por ellas, no está terminado.
Reformar bien no es encontrar al más barato. Es saber en qué te metes antes de empezar. Un rango honesto y una visita técnica valen más que diez presupuestos pedidos a ciegas por WhatsApp.
